万纬物流2022年营收35.6亿元 有望年内发行REITs

3月30日，万科发布2022年度报告，报告期内，物流业务（含非并表项目）实现经营收入35.6亿元，同比增长17.9%，其中高标库营业收入21.6亿元，同比增长4.6%；冷链营业收入14.0亿元，同比增长46.7%。万纬物流目前综合实力位列行业第一梯队，冷链仓储规模全国第一。

报告期内，万纬物流开业规模持续扩大，出租率维持高位。2022年新开业 13 个高标库，可租赁建筑面积 94 万平方米；10 个冷链园区(含 5 个干冷混合项目)，可租赁建筑面积 37 万平方米；新开业项目合计可租赁建筑面积 132万平方米。截至报告期末，累计开业项目可租赁建筑面积 964 万平方米，其中高标库可租赁建筑面积 846万平方米，稳定期出租率为 90%，冷链可租赁建筑面积 118 万平方米，稳定期的使用率为 75%。

同时，万纬物流聚焦运营服务能力升级，扩大服务范围。报告期内，万纬物流针对冷链库内运营、仓配业务、客户投诉等维度建立了系统的评价运行体系，以提升客户体验，升级运营服务能力，减少运营离散度，并积极探索为不同行业的客户提供一体化的供应链解决方案。

万纬还积极践行可持续发展理念，万科年报显示，截止 2022 年底有 44 个高标库获得国内绿色三星建筑认证；8 个冷库获得 LEED 认证，其中 6 个获得 LEED 铂金级认证、2 个获得 LEED 金级认证；万纬上海奉贤临港项目获得德国莱茵TÜV 与英国建筑研究院联合颁发的净零碳建筑认证，是国内首个获此认证的物流园区。2022 年，万纬物流还积极参与冷链物流相关的国际、国内标准制定，助力提升行业整体管理水平。

根据万科此前年报数据，近三年万纬物流的经营收入实现38.1%的复合增长率，其中冷链业务的收入实现56%的复合增长率。作为对比参考值，中国物流与采购联合会数据显示2022 年社会物流总费用 17.8 万亿元，同比增长 4.4%。从结构看，运输费用 9.55万亿元，增长 4.0%；保管费用（仓储费用）5.95 万亿元，增长 5.3%；管理费用 2.26 万亿元，增长 3.7%。2015-2022年社会物流保管费用（仓储费用）年均增长不超过10%。由此看来，万纬物流业务保持高速增长，远高于行业平均增速。

在政策层面，国家正积极推进和完善基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）发行。3月31日万科业绩推介会上，万科执行副总裁、首席运营官刘肖表示，万纬物流已在浙江和广东选择了几个资产项目，项目规模25万方左右，已保送至地方发改委，有望今年内发行REITs。

如若通过REITs及基金化运作，打通资产退出通道，万纬物流将实现利润的持续贡献及资金的有效循环，继续保持健康稳定增长。

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